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不動産の相続はどうすればよい？手順や注意点など
親や配偶者など近しい人が亡くなると、相続人となることがあります。亡くなった人の預貯金などの現金に加え、自宅を所有していた場合には不動産も相続の対象となります。
不動産の相続については複雑な手続きが必要となり、初めて不動産を相続する人は、「何から始めればよいのか分からない」といった不安を抱えているケースも多くあります。
この記事では、不動産を相続する際の流れや注意する点などについて解説していきます。
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不動産相続とは何か
不動産相続とは、ことば通り「不動産（土地や家屋など）」を「相続する（亡くなった人の財産を受け継ぐ）」ことです。
亡くなった人の財産を「遺産」といい、遺産には亡くなった人のすべての権利や義務が含まれます。具体的には次のようなものが遺産に該当します。
・現金や預貯金
・株式、投資信託などの有価証券
・車、貴金属などの動産
・土地、建物などの不動産
・借入金などの債務
・著作権、特許権、賃借権などの権利
これらすべてを相続人となる人が受け継ぐことになり、遺産に不動産が含まれる場合には不動産相続が行われることになります。
誰が相続するか
遺産を誰が相続するかは大きく2つに分かれます。
法定相続人
遺言書がない、あっても有効でない場合、民法で定められた方法で相続人を決定します。
配偶者は必ず相続人となり、子→父母→兄弟姉妹の順で一番優先順位の高い人が法定相続人として遺産を引き継ぐことになります。
また、各法定相続人には遺産を引き継ぐ割合（法定相続分）が決められています。配偶者と子は2分の1、父母は3分の1、兄弟姉妹は4分の1がそれぞれの法定相続分です。
指定相続人
遺言書がある場合、そこに指定された人が相続人となります。
指定相続人は遺言書で指定された相続分（指定相続分）を相続することになります。万が一、法定相続人が含まれていなかった場合には、兄弟姉妹をのぞいて「遺留分」を請求することができます。遺留分とは、遺言でも奪うことができない「一定範囲の相続人に認められる最低限度の遺産取得割合」です。
相続の手順・手続き
不動産を相続することになった場合、多くの書類が必要となり、手続きも煩雑になります。準備する書類と手続きの流れについて説明します。
必要なもの
相続による不動産名義変更手続き（相続登記）には、基本的に以下の書類が必要となります。
・被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
・被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
・相続人の戸籍謄本（法定相続人全員）
・相続人の住民票
・固定資産評価証明書
・遺産分割協議書（法定相続分以外で相続登記する場合）
・印鑑証明書（法定相続分以外で相続登記する場合）
手続きのながれ
不動産相続が発生してから相続税を納めるまでの流れについて、順を追って説明します。
1. 遺言書を確認する
まず初めに遺言書の有無を確認します。遺言書がある場合は、基本的には遺言書に書かれている内容に沿って相続を行うことになります。
遺言書は種類によって保管場所が「自宅など」「法務局」「公正役場」と異なりますので、可能性がある場所すべてを確認しましょう。
2. 法定相続人を確定させる
遺言書がない場合は、民法で定められた法定相続人が遺産を相続します。誰が相続人となるか確定させるためには、被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本を取り寄せ、すべての親族関係を明らかにしたうえで相続人となる人を確定させます。
3. 遺産を確定させる
法定相続人の確定作業と並行して、遺産の中身の特定を行い「財産目録」を作成します。
遺産の中に不動産が含まれているかどうかは、毎年、市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書で確認できます。
遺産にはマイナスの財産も含まれるため、多額の借金などがあり、明らかにマイナスの財産が大きい場合には相続を放棄することもできます。ただし、相続放棄は相続の開始を知ってから3ヶ月以内に行う必要がありますので、期限が過ぎる前に行いましょう。
4. 遺産分割協議を行う
遺言書がない場合、相続人全員で遺産分割協議を行います。それぞれの相続人が相続する遺産の特定や、相続割合を話し合い、合意に至った内容を「遺産分割協議書」の形で作成します。遺産分割協議書には相続人全員の署名捺印が必要となります。
5. 不動産の相続登記を行う
不動産を相続する場合、所有権を被相続人から相続人へ変更する必要があります。法務局で不動産の名義を変更することを「相続登記」といい、新たな所有者となる相続人は必ず行う必要があります。相続登記を行うと「登録免許税」の納税義務も発生するので、忘れずに納めるようにしましょう。
6. 相続税の申告・納付を行う
相続開始を知った日の翌日から10カ月以内に相続税の申告・納税を行わなくてはなりません。
不動産の相続が発生する場合、専門家に相談するケースが多くなりますので、相続税を納める必要があるかどうかも併せて相談しましょう。
困ったときはどうすればいいの？？
不動産相続に慣れている人はごく少数です。初めての体験となる人がほとんどで、困りごとがたくさん出てくるものです。困った時の相談先には次のような所があります。
地域の相続サポートセンター
相続サポートセンターは、一般社団法人や税理士法人、株式会社などが運営する相続の相談窓口です。
相続サポートセンターの大きな特徴は、弁護士、司法書士、税理士、行政書士などの専門家を個別に探す必要がなく、利用者の相談内容に合った専門家を紹介してもらえるという点です。相談料を無料としている所も多いので、まずは相談だけしてみるのもよいでしょう。
弁護士
不動産の相続は現金のように均等に分けることが難しいため、相続人の間でトラブルになりやすいです。
弁護士に相談することで、以下のようなことを解決できます。
・不動産の分割方法（現物分割、代償分割、換価分割、共有）
・不動産の正確な評価額
・相続人間のトラブル
・相続登記の準備や手続き
家庭裁判所
相続人の間で遺産分割協議を行う際、1人でも協議内容に合意しない相続人がいると協議は成立しません。
その場合、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることになります。調停委員会による解決案の提示や助言を得て全員の合意を目指します。遺産分割調停が不調となると、裁判官が遺産の分割方法を決定する遺産分割審判へと移行し、その指示に従うことになります。
不動産専門の税理士
不動産に関する税金は多岐にわたることから、不動産税務に精通していることを売りとする不動産専門の税理士もいます。
相続税の額は不動産評価額によって大きく変わります。不動産の相続税評価方法は複雑で、
計算する税理士によって評価額にかなりの差が出ることもあります。
不動産を相続することで、「多額の相続税を納めなければならないが現金がない」という人にとって、納税額を減らせる可能性があります。
不動産相続の注意点
不動産を相続するにあたっての注意点を2つ紹介します。
共有は避けた方がよい
不動産を複数の相続人で所有する相続方法を選ぶと、その不動産は共有名義となります。
共有名義の不動産は次のようなデメリットがあるため、避けた方がよいとされています。
・共有者全員の合意がないと売却できない
・共有者がダルマ式に増えることがある
・固定資産税や管理費の支払いで揉めることがある
相続登記は忘れずに行う
相続登記は、法務局で不動産の名義変更を行う手続きです。
現在は相続登記を行わなくても法的な罰則はありませんが、2024年4月1日以降は法改正により相続登記が義務化されることになります。不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象となります。
相続登記していない不動産は相続人全員の共有とみなされるため、上記で説明した共有名義のデメリットがそのまま当てはまることになりますので注意が必要です。
まとめ
不動産を相続するにあたっては、準備する書類の煩雑さと不動産評価額の把握に悩まされるケースが散見されます。費用はかかりますが、専門家の助けを借りることも選択肢のひとつとしておいたほうがよいでしょう。
相続の流れを知っているかどうかで、相続に費やす時間や精神的負担が大きく違ってきますので、この記事の内容を頭の片隅に留めておいてください。
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