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不動産を遺贈寄付するには？流れや注意する点について
さまざまな終活を行っている中、「不動産をどうするか」と悩む人もいると思います。
相続について考えた時、身寄りがなかったり、子どもがいても独立してマイホームを購入していたりと、「居住するための家」を必要としないケースもあります。愛着のある自宅を空き家にしたくないと考え、「遺贈寄付（いぞうきふ）」という選択をする人もいます。
この記事では、不動産を遺贈寄付するにあたって覚えておきたい事項について解説していきます。
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不動産の遺贈寄付とは？
現在住んでいる家、土地のほかにも山林や農地、賃貸物件や貸駐車場など、さまざまな所有不動産が財産の一部としてカウントされます。
これらの不動産は自分の死後、遺産として法定相続人に相続されますが、生前に遺贈寄付の手続きをすることで法定相続人以外の第三者に寄付することができます。
遺贈寄付とは？
遺贈寄付とは、遺言により故人の遺産のすべて、または一部を特定の団体に寄付することをいいます。特定の団体とは、NPO法人、公益法人、学校法人などの民間の非営利団体や、国や地方公共団体などを指します。遺贈には「包括遺贈」と「特定遺贈」の2つがあります。
包括遺贈
包括遺贈とは、遺産の中身は特定せず、割合だけを指定する遺贈です。例えば「遺産の2分の1を〇〇（相続人）に相続させ、残り2分の1を△△（特定の団体）に遺贈する」といったような書き方をします。
特定遺贈
特定遺贈とは、「金融資産のうち1,000万円を遺贈する」「〇〇の土地を遺贈する」といったように、個別の遺産を指定して遺贈する方法です。
不動産の遺贈寄付の方法
不動産を遺贈寄付しようとする場合、次のどちらかの方法で行うことになります。
不動産をそのまま遺贈寄付する
ひとつは不動産を現物のまま遺贈寄付する方法です。
思い出の詰まった自宅を取り壊さずにそのまま利用してもらいたい場合や、遺贈寄付した後に、団体に売却してもらう場合がこれに当たります。しかしながら、不動産の現物をそのまま受け入れる団体はごくわずかなのが現状です。
寄付された不動産をそのまま利用できるケースは少なく、売却するとしても買い手が見つからなければ使い道のない不動産を抱えることになり、税金や管理費などのコストを要することになります。
不動産をそのまま遺贈寄付したい場合は、寄付先の団体が不動産の受け入れを行っているか確認することから始めましょう。
不動産を売却して現金で遺贈寄付する
もうひとつは、自分の死後、遺言執行者に不動産の売却をしてもらい、諸経費や税金を差し引いた残りを現金で遺贈寄付する方法です。
寄付先の団体には、こちらの方が手間がかからず歓迎されるでしょうが、遺言執行者の負担は大きくなります。遺言を作成してから執行されるまでの期間はまちまちで、十数年経つこともあります。遺言作成の時点では買い手がすぐ見つかるような不動産であっても、いざ執行する段階で状況が大きく変わっていることも珍しくありません。遺言執行者の理解を得ておく必要があります。
不動産の遺贈寄付の流れ
一般的な不動産の遺贈寄付の流れについて説明します。
1. 不動産登記簿を確認する
まずは、法務局に行くかウェブサイトを利用して所有している不動産の登記情報を確認します。法務局では不動産登記簿が閲覧でき、所有権や抵当権を確認することができます。
不動産をスムーズに遺贈寄付するために、単独所有であり、担保権の設定がないことを確認しておきます。
2. 寄付先を決定する
寄付を受ける団体によっては、不動産の寄付を受けていない場合があります。受けていても自分が希望する形では受けてくれない場合もあります。
どのような形で不動産を遺贈寄付したいのか決まったら、それに合った寄付先を探しましょう。
3. 遺言執行者を決定する
遺贈寄付は遺言により行われることになりますので、実務を担当する遺言執行者を決めておく必要があります。遺言執行者は相続人の中から選んでも構いませんが、専門的な知識を必要とするため、弁護士や司法書士などの専門家に依頼するのが安心です。そのまま遺言書の作成についても依頼すると良いでしょう。
4. 遺言書を作成する
遺言書を作成するにあたって一番気をつける点は、その遺言書が「法的に有効である」ことです。
自分で作成する「自筆証書遺言」は費用をかけずに作成できる反面、形式不備などで無効となってしまうことが考えられます。「公正証書遺言」は公証役場で公証人に作成してもらうため、形式不備で無効となる心配はありません。遺贈寄付を考えるのであれば、費用はかかっても公正証書遺言を選びましょう。
5. 寄付の実行
自分の死後、遺言執行者によって遺贈寄付の手続きが行われます。
不動産の遺贈寄付にかかる税金
不動産を遺贈寄付することによって発生する税金について説明します。
みなし譲渡課税
不動産を遺贈寄付した場合、譲渡所得税が課税される可能性があります。「みなし譲渡課税」と呼ばれる制度がこれに当たります。
みなし譲渡課税とは、遺贈寄付する不動産の時価がその不動産の取得費を上回った場合に、その差額分を「譲渡益」とみなし課税する仕組みです。
例えば、2,000万円で購入した土地が遺贈寄付する時点で、3,000万円の時価と評価された場合、1,000万円の譲渡益があったとみなされ、1,000万円に対して譲渡所得税が課税されます。課税対象者は寄付をした故人となりますが、すでに亡くなっているため、死亡日から4ヶ月以内に相続人が準確定申告で納税することになります。
不動産を相続していない相続人にとって、税金だけを払わなければならなくなるため、トラブルに発展するケースも珍しくありません。相続人の税負担を回避する方法として、遺言書に「みなし譲渡課税は〇〇（寄付先）が負担する」と明記しておく方法があります。
不動産取得税・登録免許税
不動産の所有権が移ったことにより発生するのが、「不動産取得税」と「登録免許税」です。課税対象者は不動産を新しく所有する者となりますので、寄付を受けた団体が税金を納める必要があります。
登録免許税は、相続した場合は固定資産税評価額の0.4%であるのに対し、遺贈した場合は2%の税率となります。また不動産取得税は特定遺贈で寄付を受けたことにより課税される税金です。
不動産を遺贈寄付する際の注意点
不動産の遺贈寄付を行う時には、次のようなことに注意しましょう。
遺留分に配慮する
遺留分とは、兄弟姉妹以外の法定相続人に対して法律上確保された最低限度の財産です。
例えば「すべての遺産を〇〇（寄付先）に遺贈する」という遺言を残した場合、遺留分を侵害された相続人は遺留分を受け取る権利を主張できます。
不動産が遺産に占める割合は大きなものとなることが多いです。相続人と寄付先の団体との間で争いが起こることのないよう、遺留分に配慮して遺言書を作成しましょう。
包括遺贈ではなく特定遺贈にする
「包括遺贈」は、個別の財産を特定せずに割合だけを指定する遺贈です。寄付者にマイナスの財産があった場合、寄付先の団体は負債も引き継ぐことになってしまいます。
また、包括遺贈で寄付をされると、相続人と同等の権利義務を有することになり、遺産分割協議への参加を求められることになります。相続人、寄付先の団体、どちらにも迷惑をかけることになりますので、包括遺贈は選択しないようにしましょう。
遺贈寄付する場合は、具体的な遺産を個別に指定する「特定遺贈」を選びましょう。
まとめ
不動産の遺贈寄付は、現金の遺贈寄付と比べてさまざまなリスクが伴います。遺言書の不備で不動産を受け取ってもらえなかったり、寄付の仕方によって、相続人や寄付先の団体に税の負担をかけることにも繋がります。
終活で遺贈寄付を行いたいと考えている人は、できるだけ早めに寄付先の団体や専門家に相談し、余裕をもって遺言書の作成に取りかかるようにしましょう。
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