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実家が空き家になったらどうすべき？処分や活用の方法とは
現在は核家族化が進み、子どもは大学進学や就職、結婚などを機に実家を出るケースが多くなっています。
高齢となった親が亡くなったり、介護施設などに入ったりすることで空き家となった実家。この先どうしていけば良いのか悩んでいる人もいると思います。
この記事では、空き家になった実家について、そのままにしておく問題点や活用する方法などについて解説していきます。
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昨今の空き家問題の現状
「空き家問題」とは、近年増え続ける空き家が社会に与える問題のことをいいます。
具体的には、
・建物の荒廃や敷地の草木の荒れによる景観の悪化
・ゴミの不法投棄や野生動物が住み着くことによる悪臭、衛生環境悪化
・老朽化による家屋倒壊や不審火、放火による火災等の災害発生
・不審者の出入りや不法占拠などによる防犯性の低下
といったことが挙げられます。
空き家についての法律である「空家等対策の推進に関する特別措置法」（略称「空家特措法」）において空家とは、「居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地」と定義されています。
また、同法では空き家を次の4種類に分類しています。
1. 売却用住宅（売却のために空き家になっている住宅）
2. 賃貸用住宅（賃貸のために空き家になっている住宅）
3. 二次的住宅（普段は使っていない別荘など）
4. その他の住宅（1～3以外の人が住んでいない住宅）
上記のうち空き家問題の対象となるのは4です。
住んでいた人が亡くなったり、高齢となり介護施設等に移り住んだりする際、家を処分したり誰かに貸したりすることなくそのままの状態にしておくことで空き家となるケースが増えています。
総務省の調査によれば、1998年には約182万戸だったのが2018年には約1.9倍の347万戸まで増加したとされています。
実家を空き家にしておくメリット
実家を相続したけど、自分には今住んでいる家があり実家に住む予定はないという人は数多くいます。そのままにしておくのは空き家問題の対象となるリスクが出てくることが考えられますが、メリットを挙げるとすれば以下のような点でしょう。
・思い出がいっぱいの実家を残しておける
・親族の集まる場所として活用できる
・不用品の処分などを先送りできる
・家屋が建っていれば固定資産税が安くなる
将来誰かに貸したり、売却する予定の人もいるでしょう。
いずれにせよ、空き家のままにしておく場合でも、ある程度の頻度で換気や庭の手入れに通い、管理された状態を保つようにしましょう。
実家を空き家にしておく問題点
実家を空き家のままにしておくと、次の様な問題点が出てきます。
維持費がかかる
住んでいなくても、空き家を所有しているだけで様々な費用が必要となります。
・固定資産税、都市計画税などの税金
・火災保険、地震保険などの保険料
・電気、ガス、水道などライフラインの基本料金
・劣化、破損個所の修繕費用
これらの費用は当然自宅にもかかるため、二重の負担となり家計に重くのしかかることになります。
資産価値が下がる
人が住んでいない家屋は換気が不十分であったり、破損個所の発見が遅れるなどの理由により普通の家屋に比べて経年劣化のスピードが速くなる傾向があります。売却する段階になって、驚くほど資産価値がなくなっていることもあるので注意が必要です。
行政処分を受けることがある
2015年に施行された空家特措法では、「特定空家等」に該当すると判断された空き家に対して行政が介入できる内容になっています。
特定空家等とは、次のいずれかに当てはまる空き家のことを指します。
①倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
特定空家等の所有者には、市町村長から適切に管理するよう助言や指導が行われます。その後、改善されなければ勧告、勧告にも従わない場合は50万円以下の罰金が科され、行政による強制撤去が行われることになります。
実家を処分する方法
実家を処分する方法は、大きく分けて「仲介」と「買取」があります。どちらも実家を売却することになりますが、相続した実家を売却する場合は「相続登記」と呼ばれる不動産の名義変更が必要になることを覚えておきましょう。
不動産会社に仲介してもらい売却する
実家を処分する方法として多くの人が選択するのが、不動産会社に仲介してもらう方法です。
不動産を査定してもらい、売り出し価格を決定したうえで不動産会社に仲介に入ってもらい買い手を見つけることになります。買い手が見つかり売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料を支払います。
仲介手数料について
仲介手数料の上限は法律で以下のように決められています。
A：200万円以下の部分（売却価格×5%+消費税）
B：200万円超400万円以下の部分（売却価格×4%+消費税）
C：400万円超の部分（売却価格×3%+消費税）
2,000万円で実家が売れたと仮定して、仲介手数料の上限を計算すると、
A・・・200万円×5%=10万円
B ・・・200万円×4%=8万円
C ・・・1600万円×3%=48万円
（A+B+C）×消費税=（10万円+8万円+48万円）×1.1=72.6万円
となり、仲介手数料の上限は72万6千円となります。
仲介手数料の例外
仲介手数料の例外として、空き家問題の解決に向けた「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が2018年より施行されました。
築年数の経った、都心部から離れた地域の空き家は資産価値がかなり低くなる傾向があり、不動産会社にとっては利益が出しにくく仲介が難しい不動産となります。そこで400万円以下の安価な不動産売買については、仲介手数料に調査費用や交通費をプラスして、最大18万円+消費税まで請求できるようになりました。
過疎化の進む地域に建つ実家を売却しようとする場合などには、事前に不動産会社との話し合いで仲介手数料を決定するケースも出てくるでしょう。
不動産会社に売却する
不動産会社に仲介を依頼しても断られてしまったり、仲介してもらっても買い手が見つからない場合もあります。その様な場合には、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。買取には「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。
即時買取
言葉通り、即時に買い取ってもらう方法です。
契約から1カ月ほどの期間で手続きを完了することができるため、スピーディーに実家を処分したい場合に適した方法といえます。
買取保証
買取保証とは、まずは仲介で買い手を探してもらい、期間が過ぎても買い手が見つからなかった場合に不動産会社に買い取ってもらう方法です。
一般的には仲介の方が高く不動産を売却できるため、できるだけ高く売却する希望はあるものの、予定の期間内に確実に売却したい場合に選択される方法です。
仲介に比べると価格は低くなる
不動産会社に直接買い取ってもらう場合、仲介と比べると6割～8割程度の価格になるのが一般的です。
不動産会社は買い取った不動産をリフォームするなどして販売することになるので、利益を出すために市場価格より低めの価格での買取ります。
空き家を活用する方法
空き家の活用方法として3パターンの方法を紹介します。
空き家をそのまま賃貸する
一番簡単な活用方法としては、クリーニングやリフォームを済ませた後に、賃貸物件として第三者に貸す方法です。
一般的な賃貸物件としてだけでなく、シェアハウスや民泊、レンタルスペースとしての活用も可能です。
建て替えて賃貸する
コストはかかりますが、空き家を賃貸アパートなどに建て替えて賃貸物件として収益を得る方法もあります。
ある程度の敷地面積が必要になることと、立地条件等から収益を上げられるか見極める必要があります。
空き家を解体して土地活用する
空き家を解体して更地にし、駐車場やトランクルームとして土地活用する方法です。
家屋の解体費用や初期費用が必要となります。
まとめ
空き家になった実家を相続するにはかなりの労力と時間を要します。
「時間がないから」「手間がかかるから」といって放置したままでは、地域社会に迷惑をかけることにも繋がりかねません。
将来その様な状況になることが分かった時点で、実家をどうするのか考え始めることをおすすめします。
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